在13日(rì)舉行的(de)“2013中國(guó)房(fáng)地(dì)産基金(jīn)高(gāo)峰論壇”上(shàng)，清科(kē)集團董事(shì)長(cháng)倪正東表示，我國(guó)私募房(fáng)地(dì)産基金(jīn)尚處于發展的(de)萌芽階段，由于能提供穩健和(hé)較高(gāo)的(de)回報率，很(hěn)多VC/PE機(jī)構開(kāi)始轉型做地(dì)産基金(jīn)。在新型城(chéng)鎮化(huà)的(de)大背景下(xià)，房(fáng)地(dì)産基金(jīn)迎來(lái)10年(nián)到20年(nián)的(de)發展機(jī)遇期，但(dàn)面臨諸多挑戰。新奧基金(jīn)總裁熊俊表示，要通(tōng)過制度設計(jì)提高(gāo)參與者的(de)積極性，放(fàng)寬市(shì)場(chǎng)準入，鼓勵機(jī)構投資者加入。　　

房(fáng)地(dì)産基金(jīn)尚處萌芽階段　　

随着房(fáng)地(dì)産融資多元化(huà)的(de)步伐不斷加快，國(guó)內(nèi)房(fáng)地(dì)産基金(jīn)也在迅速生(shēng)根發芽。目前國(guó)內(nèi)房(fáng)地(dì)産行業(yè)金(jīn)融化(huà)是明(míng)顯趨勢，“從(cóng)房(fáng)地(dì)産開(kāi)發金(jīn)融化(huà)，到房(fáng)地(dì)産商品金(jīn)融化(huà)，再到房(fáng)地(dì)産參與群體(tǐ)的(de)金(jīn)融化(huà)，是整個(gè)國(guó)內(nèi)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)的(de)動向。”清科(kē)集團董事(shì)長(cháng)倪正東認為(wèi)，私募房(fáng)地(dì)産基金(jīn)會是今後房(fáng)地(dì)産融資的(de)趨勢。　　

他(tā)認為(wèi)，我國(guó)私募房(fáng)地(dì)産基金(jīn)尚處于發展的(de)萌芽階段，其原因有(yǒu)四點：首先，我國(guó)尚沒有(yǒu)真正意義上(shàng)的(de)私募房(fáng)地(dì)産基金(jīn)機(jī)構投資者，“國(guó)外(wài)養老(lǎo)基金(jīn)、保險基金(jīn)都(dōu)會參與房(fáng)地(dì)産基金(jīn)的(de)投資，而國(guó)內(nèi)有(yǒu)很(hěn)多方面還(hái)沒有(yǒu)打開(kāi)，LP沒有(yǒu)實現(xiàn)機(jī)構化(huà)，這(zhè)就說(shuō)明(míng)我們還(hái)處在初級階段。”其次，缺少私募房(fáng)地(dì)産基金(jīn)的(de)投資管理(lǐ)人(rén)才，同時(shí)具有(yǒu)房(fáng)地(dì)産和(hé)證券市(shì)場(chǎng)操作(zuò)經驗的(de)人(rén)才較少，缺少相(xiàng)應的(de)金(jīn)融工(gōng)具。後來(lái)，我國(guó)房(fáng)地(dì)産投資基金(jīn)的(de)法律地(dì)位也尚未确立。　　

  “雖然處在初級階段，但(dàn)私募房(fáng)地(dì)産基金(jīn)對(duì)整個(gè)我國(guó)房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)和(hé)投資者來(lái)說(shuō)非常重要，因為(wèi)它能提供穩健的(de)回報，相(xiàng)對(duì)來(lái)說(shuō)是較快的(de)、新的(de)投資工(gōng)具。”倪正東表示，今年(nián)上(shàng)半年(nián)，我國(guó)房(fáng)地(dì)産基金(jīn)回報率為(wèi)19.6%，有(yǒu)可能超過VC和(hé)PE平均的(de)水(shuǐ)平。　　

倪正東稱，房(fáng)地(dì)産基金(jīn)從(cóng)去(qù)年(nián)開(kāi)始受到業(yè)內(nèi)特别的(de)關注，已經成為(wèi)VC/PE行業(yè)增長(cháng)較快的(de)領域。近(jìn)幾年(nián)有(yǒu)很(hěn)多VC/PE機(jī)構開(kāi)始轉型做地(dì)産基金(jīn)，看(kàn)重的(de)就是較高(gāo)的(de)回報率。　　

建立新型城(chéng)鎮化(huà)投融資機(jī)制　　

對(duì)于新型城(chéng)鎮化(huà)所帶來(lái)的(de)機(jī)會，新奧基金(jīn)總裁熊俊表示，新型城(chéng)鎮化(huà)首先不能再是土(tǔ)地(dì)的(de)城(chéng)鎮化(huà)，而應該是工(gōng)業(yè)化(huà)支撐的(de)城(chéng)鎮化(huà)；其次不能再是粗放(fàng)的(de)城(chéng)鎮化(huà)，而應該是追求生(shēng)活質量的(de)城(chéng)鎮化(huà)。因此，新型城(chéng)鎮化(huà)給房(fáng)地(dì)産基金(jīn)的(de)機(jī)會，一是新增的(de)住宅需求會大大增加，按每年(nián)新增城(chéng)鎮人(rén)口1350萬，人(rén)均住宅需求30平米計(jì)算(suàn)，每年(nián)新增住宅需求為(wèi)4.05億平米；二是大量的(de)資金(jīn)需求，因為(wèi)新型城(chéng)鎮化(huà)建設全過程都(dōu)需要長(cháng)期的(de)資金(jīn)投入；三是可持續發展的(de)需求，我國(guó)達到發達國(guó)家(jiā)70%到80%的(de)城(chéng)鎮化(huà)率水(shuǐ)平，應該需要10年(nián)到20年(nián)，房(fáng)地(dì)産基金(jīn)也有(yǒu)10年(nián)到20年(nián)的(de)發展機(jī)會。

當然，按照(zhào)新型城(chéng)鎮化(huà)的(de)思路(lù)來(lái)做項目，對(duì)房(fáng)地(dì)産基金(jīn)公司而言是巨大挑戰。熊俊表示，挑戰主要包括三個(gè)方面：一，在城(chéng)鎮化(huà)建設過程中，是以快進快出的(de)投資模式為(wèi)主，還(hái)是以産業(yè)培育、長(cháng)期發展的(de)戰略模式為(wèi)主，這(zhè)是一個(gè)道(dào)路(lù)的(de)選擇；二，各類機(jī)構或者地(dì)方政府熱情較高(gāo)，但(dàn)是在政策層面缺少真正落地(dì)的(de)配套政策、政策支持不力；三，在資金(jīn)募集過程中，對(duì)于産品期限的(de)要求較短，收益回報相(xiàng)對(duì)較高(gāo)與城(chéng)鎮化(huà)基金(jīn)投資期限相(xiàng)對(duì)較長(cháng)、回報相(xiàng)對(duì)較低(dī)發生(shēng)矛盾。　　

他(tā)認為(wèi)，解決上(shàng)述矛盾應該建設市(shì)場(chǎng)化(huà)的(de)新型城(chéng)鎮化(huà)投融資機(jī)制，涉及四個(gè)方面的(de)內(nèi)容：一是要有(yǒu)政策和(hé)制度支持，設計(jì)并完善政府、投資者、個(gè)人(rén)共同參與的(de)成本分攤和(hé)利益分享機(jī)制。通(tōng)過制度設計(jì)，讓各參與方能夠享受新型城(chéng)鎮化(huà)發展的(de)紅利，提升各參與主體(tǐ)的(de)積極性。　　

二是要創新金(jīn)融工(gōng)具，放(fàng)寬市(shì)場(chǎng)準入。探索通(tōng)過土(tǔ)地(dì)儲備基金(jīn)、基礎設施投資基金(jīn)、地(dì)方政府債券、資産證券化(huà)等方式籌集建設資金(jīn)。同時(shí)，要放(fàng)寬對(duì)社會資金(jīn)的(de)市(shì)場(chǎng)準入，鼓勵社會資金(jīn)通(tōng)過多種項目融資方式參與建設。　　

三是要培育财務投資者、引導産業(yè)投資者、鼓勵機(jī)構投資者加入